2020年第一季度住宅市场观察报告
2019冠状病毒蔓延经济
冠病疫情制造了两种波浪。第一种是基于疾病的传染性，由于对国内医疗保健和社会保护体系带来不少负担，也因此威胁着人们的生命。第二波浪潮是冠状病毒对经济需求和供应方的不利影响，这种影响正席卷越来越多的国家。各国政府需要采取适当和综合的政策迅速作出反应，以防止这场爆发演变成更大的危机，从而影响到企业和生计。
在新加坡，政府通过免除房产税和允许信贷来帮助房东和居住者度过难关，为支持房地产市场付出了更大的努力。屋主可以申请将房产贷款的还款延期至2020年12月31日。利息将只计入递延本金。
到2020年第一季度末，冠状病毒对住宅市场的影响已开始显现，并且还会有更多的影响。市区重建局的私人住宅价格指数在连续三个季度保持正增长后，今年第一季度下降1.0％。
在非有地房屋类别，核心中部地区（CCR）价格指数首当其冲，环比下降2.2％，而中部其他地区 （RCR）和中部以外地区（OCR）的价格指数下降分别为0.5％和0.4％。
CCR价格下降主要是由于新项目The M的价格较低，该项目销售强劲。有地房屋交易价格也造成了下降原因。由于疫情加剧，原定于3月在RCR和OCR出售的新项目没有推出。新加坡也实施社会隔离措施，例如旅行限制，入境管制和居家隔离等。
市场动态
在2020年第一季度推出11个新项目出售, 当中有七个位于核心中央区，两个位于其他中央区，其余两个位于中央区以外。本季度表现最好的是位于密驼路的The M，售出389个单位，占此项目中所有单位的74％。除了它地理位置优越和邻近武吉士换乘站的便利之外，它的价格也是吸引人的地方，比2019年10月推出的附近的滨海名汇(Midtown Bay) 低16％。
在其他中央区和中央区以外中没有大型项目推出的情况下，那些已经在市场上出售超过一年的项目吸引了购房者。与新项目相比，它们的价格相对较低，购房者可从中受益。这些项目包括顺福轩 (Jadescape)，东景苑 (Parc Esta)，聚宝园 (Treasure At Tampines) 和錦泰門第 (Parc Clematis)。
发展商总共推出了2,093套新房屋待售，比2019年第四季度推出的2,422套低14％。包括持续推出的单位，售出了2,149套新私宅，比2019年第四季度低了13％。 核心中央区为546（26％），其他中央区中为765（36％），中央区以外中为778（38％）。 非中央区的销售量较高，因为它们的价格更实惠，并且在临近设施的市中心内或附近。
在二手市场上，2020年第一季度售出了2,080套转售房屋，比2019年第四季度售出的房屋数量减少了11％。其中约1,048套（50％）的交易属于中央区以外，而519套（25％）和513套（25％）分别位于其他中央区和核心中央区中。
2020年第一季度的豪华交易包括在优质洋房（GCB）区域的8栋洋房，4间升涛湾洋房和58套豪华公寓。 相比之下，2019年第四季度在优质洋房区域有11笔交易，一栋圣淘沙海湾洋房和87套豪华公寓出售。在这三个细分市场中，只有升涛湾的销售势头有所回升, 原因为买卖双方的及时匹配。
2020年第一季度的重大交易包括Cluny Park的洋房以4,000万（每平方英尺1,964元）出售，坐落在Cove Grove的洋房以2,400万（每平方英尺2,464元）出售以及華利世家 (Wallich Residence) 的顶层公寓以1,750万（每平方英尺4,987元）出售 。 有趣的是，嘉峰豪庭（Le Nouvel Ardmore）在2020年第一季度售出了7个单位，而整个2019年全年只售出5个单位。这7个单位的售价在1,500万至1,800万之间。
2020年第一季度，永久居民在核心中央区中购买了161栋非有地住宅，而外国买家则购买了110套。 永久居民的数量环比增长26％，而外国买家的数量环比下降30％。 后者的大幅下降可能归因于从2月起实施的旅行限制。 由于旅行限制仍然存在，外国买家的数量可能会在2020年第二季度进一步下降。
租赁市场和空置率
租赁市场在2020年第一季度表现相对较好。总体租金指数环比增长1.1％，扭转了2019年第四季度的1.0％下降。非有地住宅环比增长1.3％，这强劲的增长几乎抵消了有地住宅租金环比下降0.9％的影响。
从地区来看，中央区以外租金指数环比增长最大，为1.9％，其后，核心中央区上升了1.4％，其他中央区指数则上升了0.6％。 租金上涨可能是由于几个因素。 首先，这是年初，有新的租赁和到期的租赁需要续期。 其次，由于春节旺季，以及后来实施安全隔离措施时，租户没有足够的时间来寻找自己选择的房屋，也没有足够的时间来谈判租金。第三，新开发项目（主要位于中央区以外）和新装修房屋的业主坚守对租金的期望。
截至3月底，空置房屋数量为20,322套，低于2019年第四季度的20,479套。实际上，这一数字已从2016年第二季度的30,310套的高位稳步下降。出于同样的原因，空置率从8.9％下降 然后在2020年第一季度降至5.4％，部分是由于新完成项目量减少。
2020年第一季度仅完成了1,528套新房屋，而2019年第四季度仅完成了2,298套。所完成的一些新项目包括女皇碧苑（Queens Peak，736套）， 心乐轩（Le Quest，516套）， Bideford Hills （168套）和Luxus Hills（35个单位）。 尽管市建局的统计数据显示，到2020年底还将完成4,219套，但由于4月7日至6月1日的停工令，该数量可能会减少。 2020年第一季度房屋总存量为374,925套房屋。
住宅供应量
截至3月底，未建成项目的总供应量为48,868套，低于2019年12月底的49,713套。在48,868套中，到3月底已售出19,719套（40％）。剩余的29,149个未售出单位中，有19,363个单位（66％）来自已发售或未推出的项目，还有9,786个单位（34％）来自未具备先决条件的项目。
位于金文泰1道（Clementi Avenue 1）的Clavon（640个单位），位于柏南街（Bernam Street）的项目（380个单位），Mountbatten Residences（290个单位）和武吉知马路（Bukit Timah Road）的Perfect 10（230个单位）是在2020年第一季度获得批准开发的一些主要新项目。
2020年第一季度售出了两个私人供应的住宅用地。一个位于佛罗伦斯路 (Florence Road)，土地面积为15,877平方英尺，容积率为1.4。另一个是位于苏菲雅路（Sophia Road）的12单位公寓，土地面积为12,328平方英尺，容积率为2.1。这两个地点可能提供50间新房屋。
根据政府土地销售（GLS）计划，出售了五块住宅用地，包括一座执行共管公寓（EC）。这些场所可产生1,235个住宅单位和480个EC单位。
最受关注的是里峇峇利区尔卫民路 （Irwell Bank Road）的住宅用地，因为它位于乌节路（Orchard Road）边缘的黄金地段，步行即可到达兴建中的大世界地铁站。它的中标价格为每平方英尺1,515元，比2017年12月瑞雅嘉苑（Riviere）的土地价格低约13%。
2019冠状病毒改变游戏规则？
4月初，政府实施了为期四周的“阻断措施”（Circuit Breaker），以阻止2019冠状病毒在社区内的传播。为了延缓冠病进一步扩散 ， 所有提供非必要服务的工作场所，以及学校和学前教育中心都将关闭。员工可安排在家工作，交易也改在网上进行。在此期间，参观物业的活动都被暂停，销售展示厅也关闭。到4月中旬，政府将阻断措施期限延长4周至6月1日。
4月份的初步数据显示，新的项目和转售的房子分别卖出约200个单位。
预计5月份的销售数字将更加平淡。发展商在关切疫情的发展和市场情况。一些准备在2020年第二季度上市的项目已被推迟，例如Cairnhill 16，Forett@Bukit Timah，The Landmark和Verdale。市场代理商也改用示范视频，视频会议及虚拟导览以吸引潜在买家。即使在6月1日之后放宽了阻断措施，购房者对房地产的看法仍将保持谨慎，因为他们会把重点放在经济和就业保障上。
由于经济前景不确定，未来几个月价格可能会进一步下滑。如果转售市场的卖家需要在短时间内处置其房产，他们将承受折价出售的压力。
正如2019冠状病毒迫使人们改变工作，生活，旅行和社交方式一样，它可能会改变运作方式，通过虚拟解决方案成为本地和跨境交易的规范，从而改变房地产业。