集体销售的大型计划

即使没有7月5日令行业感到意外的降温措施,自6月以来集体销售成功率已经放缓。如备受瞩目的项目Faber Gardens,并没有找到愿意支付$11.8亿要价的买家。其他包括裕廊湖区的Lakeside Apartment和Park View Mansion,以及乌节区的Leonie Gardens。

截至9月12日,有超过50个不成功的招标,其中约一半在措施实施后关闭,其中包括Horizon Towers,其$11亿的要价在没有单一投标的情况下关闭。

到目前为止,唯一成功的整体项目是Phoenix Heights,于8月20日关闭。它被出售给USB Holdings,一个由OKP Holdings、Hwa Seng Group、Chye Joo Construction和Ho Lee Group所组成的财团,价格为$3310万。

这并不意味着业主会就此放弃。目前仍有几个集体销售招标正在进行中,一些发展正试图获得80%的必要授权。惟,一些开发商正在花时间通过监控即将推出的项目以及目前市场可以承受的价格,来评估这种情况。以下考虑因素也可能使开发商在投标前,三思而后行。

  • 征地成本较高:开发商现在必须支付30%的额外买方印花税(ABSD) - 如果在5年规定期限内完成和销售所有单位可申请减免25%。较大的地段也意味着开发商需考虑能否在截止日期前售出更多的单位。
  • 高要价:当要价超过十亿大关时,开发商必须正确地做出他们的总和,看看他们计划的单位数量和单位能够获得的价格是否会使其成为一个可行的项目。
  • 许多开发商在过去一年里补充了他们的土地储备,那么现在他们可以有更加多的选择,专注于清理库存。

但值得留意的是,2018年的整体交易价值目前约为$100亿,超过了2017年达到的$81.3亿。

Horizon Towers

位于Leonie Hill Road的99年租赁地Horizon Towers 的要价为$11亿,尽管已将原有的截止日期8月7日延后至9月12日,但仍然没接受到这个竞标。此事非常重要,因为它是7月5日宣布房地产降温措施后的第一次重大的集体销售活动 - 即招标启动的同一天。他们现在要到11月20日(截止日期后10周)才能通过私人协议达成协议。

Horizon Towers是一个拥有211单位的开发项目,占地1.9公顷。事实上,它没有吸引开发商的出价,这无疑吸引了其他大型项目的注意力,这些网项目的目标也是以数十亿达致交易,如要价$14.8亿的Laguna Park和创纪录要价$26亿的Pandan Valley。

这不是Horizon Towers集体销售的首次失败。2009年业主之间发生争议,以致5亿新元的集体出售分崩离析,上诉法院发现销售过程处理不当。

以下物业的招标程序,包括East Court和Gisborne Light等小型项目,以及大型项目Laguna Park,仍在进行中。另一个尚未推出的主要项目是Pandan Valley,如果成功的话,它可能成为新加坡历史上最大的集体销售。如Windy Heights的一些项目通过重新调整其底价,来重新调整他们的集体销售计划,但其他项目正积极争取80%的授权。

East Court

East Court的指导价为$1900万,每平方英尺每个地积比(psf ppr)为$1,031,包括开发费用。East Court是一个属住宅用途的永久地契物业,位于一块13,351平方呎的土地上,总地积比率为1.4。招标将于10月26日结束。

Gisborne Light

Gisborne Light是位于黄金地段第10邮区的永久业权,于9月13日开始开放投标,并将于10月11日结束。其要价相对更便宜,为$3700万,相当于每平方英尺每个地积比(psf ppr)$1,671。作为参考,附近的Balmoral Mansions为每平方英尺每个地积比(psf ppr)$1,734新元,City Towers则是每平方英尺每个地积比(psf ppr)$1,847。位于Ewe Boon Road的17个单位公寓位于一个13,841平方英尺的土地上。如果销售成功,每个业主将获得介于$170万至$430万的收益。

Laguna Park

东海岸Laguna Park的业主在第三次和最近的集体销售活动中,设定$14.8亿的底价。他们之前曾在2007年和2010年尝试集体销售,但却受到全球金融危机后的市场不佳所影响。前HUDC Estate的528单位,在截止日期前约两个月达到的80%的出售授权。 Laguna Park的99年租约还剩58年。

Laguna Park的516个住宅单位之业主每人可获得$260万至$500万,而12家商店的业主将分别获得$253万至$266万。占地669,484平方英尺的面积,可划分为1,700个单位,每个单位约100平方米。招标已于9月18日开始,并将于11月1日结束。

Pandan Valley

永久产权开发Pandan Valley的目标是在其第二次的集体销售尝试中,创下$26亿的破纪录底价。共有623个单位,占地面积865,000平方英尺,是新加坡20世纪70年代末建成的首批公寓之一。一旦达致交易,这将是以金钱计算的最大集体销售交易。Pandan Valley最后一次的尝试,是在2011年进行集体销售交易。

Windy Heights

景万岸(Kembangan)的Windy Heights在4月份没有买家的情况下,令$8.062亿要价告吹。目前正处于重新签署阶段,并将底价改为$7.5亿。

其他仍在获得80%授权的产业包括:

  • Ivory Heights
  • Pine Grove
  • Mandarin Gardens
  • Braddell View
  • The Dairy Farm