2018年9月1日至2019年2月28日的发展费率

新加坡国家发展部(MND)公布了2018年9月1日至2019年2月28日期间的修订后发展费(DC)费率。该审查每六个月由新加坡国内税务局的首席估价师协商进行( IRAS),以便更能反映最新的土地价格。 发展费是开发商应付的税款,旨在通过将场地重新划分为更高的用途或增加地积比来优化土地使用。

表1列出了2018年不同用地组别对发展费率的两轮修订:

与今年3月份的22.8%的急剧增长相比,非有地物业的发展费率平均增长9.8%相对温和。这可能是由于7月5日公布了最新的降温措施后,7月起土地销售市场放缓。影响开发商利润的关键措施是从7月6日开始生效的开发商土地价格的5%之不可承认税款的预付款。

118个地区的75个非住宅使用率提高了3%至33%。两个行业的涨幅最大,为33.3%,其次是七个行业,发展费率上涨了27.9%(表2)。

从上表可以看出,经过两轮修订后,九个行业的发展费率比去年同期平均增长了约50%,其中67部门同比增长60%。过去六个月可能引发增长的交易是:

  1. 位于14/14A Nassim Road的开发项目于2018年6月以$2.18亿或每平方英尺/地积比率$2,744出售,
  2. 位于Orchard Boulevard的Park House集体出售于2018年6月以$ 3.755亿或每平方英尺/地积比率$2,910成交,
  3. 位于Silat Avenue的开发项目于2018年5月以$10.3亿或每平方英尺/地积比率$1,138出售,
  4. 4. 位于Mattar Road的开发项目于2018年5月以$2.232亿或每平方英尺/地积比率$1,108出售。

由于降温措施生效,整体销售市场明显放缓。在收购开发地段方面,开发商变得更加谨慎选择。除了开发商提前支付的5%土地税外,如果他们未能满足如在5年内完成和销售所有单位等多项条件,他们还需承担25%的额外买方印花税(ABSD,之前为15%)。由于受到较高的额外买方印花税率和较低的购房者贷款价值(LTV)所限制,新房的需求也将受到打击。

有关措施生效约三周后,开发商Tee Land宣布不会继续在Upper East Coast Road购买Teck Guan Ville。此决定是在考虑到7月5日当局宣布的最新房地产降温措施对市场情绪和购买者利益的影响后所做的。Tee Land愿意放弃它早前为此耗资$6000万地段所支付的1%定金。

2018年9月4日,开发商KOP宣布将重新规划重建Villa D'Este地段以建造较小的单位。此地段预料将兴建40个单位,并非有缘计划的22个豪华公寓。 KOP执行主席Ong Chih Ching表示,新的降温措施将减少开发商的利润。

如果降温措施和较高的发展费率得以限制土地价格,进而将房价降低,那应该是政策制定者和潜在购房者所希望看到的结果。这将让那些已经建立土地储备的开发商重新审视他们的产品和定价策略,以便在25%额外买方印花税开始之前销售这些单位。